FGTS pode reduzir dívida da casa própria: veja quanto economizar

O saldo do FGTS pode ser usado para diminuir o valor ou o prazo do financiamento da casa própria. Um especialista explica as três formas de usar o dinheiro e mostra, em simulações, quanto é possível economizar em cada situação.

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado pelo trabalhador em várias situações previstas em lei, como demissão sem justa causa, doenças graves como câncer e HIV e, atualmente, para pagamento de dívidas atrasadas no programa Desenrola 2.0. Uma das opções mais procuradas, no entanto, é a compra ou amortização de imóvel residencial.

• O FGTS rende cerca de 6,9% ao ano, enquanto os juros do financiamento imobiliário variam de 9% a 15% ao ano.
• Usar o FGTS para pagar as últimas parcelas do financiamento é a opção que gera maior economia de juros no longo prazo.
• A opção de reduzir o valor das próximas 12 parcelas não diminui o total da dívida, mas pode aliviar o orçamento.
• O especialista recomenda nunca usar todo o saldo do FGTS, mantendo uma reserva para emergências como demissão.
• A Caixa Econômica Federal vai depositar o lucro do FGTS de 2025 até 31 de agosto, com rendimento total de 6,90%.

Para quem já tem financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) modalidade que usa recursos do próprio FGTS, como os financiamentos feitos pela Caixa Econômica Federal , existem três formas diferentes de usar o saldo disponível para reduzir o peso da dívida. Cada uma tem efeitos distintos no bolso do trabalhador. A escolha da melhor opção depende do seu momento financeiro atual.

As três opções de uso do FGTS no financiamento

Opção 1 - Liquidar as parcelas finais e reduzir o prazo do financiamento

Nesse caso, o trabalhador usa o saldo para pagar as prestações mais distantes, diminuindo a quantidade de parcelas restantes. O valor cobrado mensalmente não muda, mas o contrato termina antes.

Quando se paga as últimas parcelas, o trabalhador acaba tendo menos juros e reduzindo o prazo do financiamento, explica Danilo Jusan, reitor do Ibmec-RJ e especialista em Finanças.

Para amortizar as próximas 12 prestações, é possível repetir a operação a cada dois anos.

Opção 2 - Amortizar até 80% das 12 próximas prestações

Essa opção permite que o trabalhador use o saldo para reduzir em até 80% o valor pago mensalmente ao longo de um ano, sem alterar o número de parcelas. No final desse período, o dono do imóvel pode acionar novamente essa modalidade.

Imagine quem comprou um imóvel, gastou todo o dinheiro e não tem como quitar as próximas prestações. Essa pessoa pode usar o saldo do Fundo de Garantia para reduzir o valor das 12 parcelas mais próximas e dar um alívio financeiro nesse momento da sua vida, explica Danilo Jusan.

Opção 3 - Abater o saldo devedor

Nessa modalidade, o trabalhador usa o valor para reduzir o total que ainda deve ao banco.

Nesse caso, mantém-se o número de parcelas restantes, mas o valor de todas as prestações cai. Isso porque o banco recalcula a dívida com base no novo saldo. O intervalo mínimo de dois anos entre utilizações também é aplicado nesse caso.

Qual opção vale mais a pena

Para Danilo Jusan, a conta principal que o trabalhador precisa fazer antes de escolher é comparar o rendimento do FGTS com o custo do próprio financiamento. Hoje, o Fundo rende cerca de 6,9% ao ano, enquanto financiamentos imobiliários dificilmente saem por menos de 9% a 10% ao ano na Caixa e podem chegar a 15% ao ano em bancos privados.

Se o dinheiro está rendendo 6% e o financiamento custa 9%, faz sentido usar o FGTS para amortizar, porque o trabalhador está pagando uma dívida mais cara com um recurso que rende menos, diz o especialista.

A exceção fica por conta de financiamentos antigos com taxas de juros muito baixas, abaixo do próprio rendimento do FGTS casos raros em que a conta pode não compensar.

Na comparação entre as três opções, quitar a dívida mais cedo mantendo a parcela costuma ser a que mais economiza em juros no longo prazo. Já a opção de aliviar o orçamento por 12 meses não reduz o total da dívida, mas pode ser a mais indicada para quem precisa de fôlego financeiro logo após assumir o financiamento.

Jusan lembra ainda que o FGTS funciona como uma reserva de emergência do trabalhador, usada também em casos de demissão sem justa causa ou aposentadoria por isso, recomenda cautela ao decidir usar todo o saldo de uma vez.

Minha recomendação é nunca usar todo o recurso. É importante manter uma reserva estratégica para situações mais complexas, como uma demissão, orienta.

Quanto cada opção economiza na prática

Para dimensionar o impacto de cada escolha no bolso do trabalhador, o especialista Danilo Jusan preparou uma simulação exclusiva para o EXTRA. Os cálculos partem sempre dos mesmos números, variando apenas o prazo restante do financiamento e a taxa de juros do contrato:

• Dívida restante do financiamento: R$ 300.000,00
• Saldo disponível no FGTS: R$ 40.000,00
• Prazos testados: faltando 100, 200 e 300 meses para quitar, divididos em três tabelas
• Taxas de juros testadas: 9%, 12% e 15% ao ano

Os cálculos consideram o Sistema de Amortização Constante (SAC), modelo mais usado nos financiamentos habitacionais no Brasil, em que a parcela começa mais alta e vai diminuindo aos poucos até o fim do contrato.

Vale frisar que, nas tabelas abaixo, a opção 1 se refere à liquidação das parcelas finais do financiamento. Já a opção 2 corresponde à amortização de até 80% das 12 prestações mais próximas. Por fim, a opção 3 é o abatimento do saldo devedor.

Essa simulação foi produzida para ilustrar o funcionamento do FGTS e não é uma recomendação financeira para nenhum caso específico. Cada situação real deve ser avaliada individualmente, de preferência com apoio de um profissional.

As taxas de 9%, 12% e 15% ao ano foram escolhidas apenas para representar exemplos de juros baixo, médio e alto, sem relação com nenhum banco específico, explica Danilo.

O lucro do FGTS já está a caminho

A Caixa Econômica Federal deve depositar, até a semana que vem, o lucro do FGTS referente a 2025 nas contas dos trabalhadores. Ao todo, R$ 13,042 bilhões do resultado obtido pelo Fundo no ano passado serão distribuídos entre os cotistas com saldo em contas ativas e inativas em 31 de dezembro de 2025, de forma proporcional ao saldo que cada um tinha na data.

O prazo oficial para o crédito nas contas vai até 31 de agosto, mas a Caixa deve antecipar o pagamento, que é automático. Com a distribuição do lucro, o rendimento total do FGTS em 2025 chega a 6,90% acima da inflação medida pelo IPCA no período de 4,26%. O valor do lucro se soma ao saldo já existente na conta e só pode ser usado nas mesmas condições previstas em lei, incluindo a amortização do financiamento da casa própria.