Uma corretora de imóveis rurais de Ribeirão Preto (SP) e uma gestora paulista criaram um fundo para comprar quatro fazendas no Uruguai. A aposta é em terras muito mais baratas que no Brasil, renda em dólar e um país estável, comparado pelos idealizadores à 'Suíça da América do Sul'.
Fazenda visitada pelos idealizadores do fundo no Uruguai
Uma corretora de imóveis rurais de Ribeirão Preto (SP) e uma gestora de investimentos paulista criaram um fundo para comprar quatro fazendas no Uruguai. A proposta é simples: pagar menos pelo hectare, receber renda em dólar e apostar em um país que eles comparam à "Suíça da América do Sul" pela estabilidade política e econômica.
A Benedini Fazendas, tradicional corretora de imóveis rurais, e a Iguana Investimentos, com mais de R$ 1,5 bilhão sob gestão, iniciaram um road show em São Paulo para apresentar o veículo a bancos de investimento, family offices e grandes investidores. O objetivo é captar R$ 100 milhões em uma primeira etapa, com a intenção de comprar quatro propriedades no centro do Uruguai.
- O hectare no Uruguai custa cerca de R$ 70 mil, contra R$ 250 mil a R$ 500 mil em São Paulo uma diferença de até 4 vezes
- O arrendamento uruguaio paga cerca de 3,5% ao ano em dólar, contra 2% a 2,5% no Brasil, e é pago antecipadamente
- O fundo tem horizonte de 7 a 10 anos, investimento mínimo de R$ 100 mil e é restrito a investidores profissionais
- O Uruguai tem nota de grau de investimento BBB+, o menor risco-país da América Latina e atividade agro 100% dolarizada
- Os sócios projetam retorno anual de até 10% combinando valorização da terra e renda de arrendamento
Como funciona o fundo
O Uruguay FIP Multiestratégia é estruturado como um FIP (Fundo de Investimento em Participações) de condomínio fechado, sem resgate de cotas, com prazo de sete a dez anos, podendo se estender por mais dois. A renda de arrendamento é distribuída anualmente a partir do segundo ano. O investimento mínimo é de R$ 100 mil e a captação é destinada exclusivamente a investidores profissionais.
A estrutura funciona assim: os investidores brasileiros entram no FIP, que compra títulos de dívida de uma sociedade anônima uruguaia (a SPE local), com conversão em cotas em cerca de oito meses. Essa SPE é o veículo que efetivamente compra as propriedades. A administração financeira fica a cargo da BRL, braço do grupo PECS, e a assessoria jurídica é do escritório Guyer & Regules, fundado em 1911 no Uruguai.
Por que o Uruguai
Os sócios da Benedini Fazendas, Henrique Benedini e Francisco Barbosa de Oliveira, explicam que a ideia nasceu quando um cliente de Ribeirão Preto vendeu 200 alqueires de cana em São Paulo e comprou quase mil alqueires no Uruguai. O cliente queria um "contraponto" do Brasil: economia estável, política estável, moeda forte e a possibilidade de investir em terras com arrendamento confiável.
A conta que convenceu Benedini foi direta: a terra em São Paulo gira em torno de R$ 250 mil por alqueire (chegando a R$ 500 mil em Ribeirão Preto), enquanto no Uruguai a maioria das fazendas está na faixa de R$ 70 mil por alqueire. Já os arrendamentos pagam cerca de 3,5% ao ano em dólar, contra 2% a 2,5% em São Paulo, e são pagos antecipadamente o arrendatário paga antes de plantar, e não depois da colheita como no Brasil.
Outro ponto importante é a segurança do pagamento. No Uruguai, em 60% das vezes o arrendamento é feito com produtores locais, o que reduz o risco de inadimplência.
Qual área será comprada
Os sócios já avaliaram cerca de 50 fazendas após diversas visitas ao país. O foco está em uma faixa central do Uruguai, que envolve as regiões de Rio Negro (a oeste) e Paysandú (ao norte). Trata-se de uma zona de transição que está começando a ser utilizada para produção agrícola, com potencial de valorização por estar em uma faixa de preço menor do que o sul do país, que já é mais desenvolvido.
Como exemplo, em Canelones, no sudoeste perto da Argentina, a terra já vale de US$ 12 mil a US$ 14 mil por hectare. Em Rio Negro, a apenas 180 quilômetros de distância, é possível comprar a US$ 6.500 por hectare com o mesmo padrão de solo. Os sócios veem aí uma oportunidade: comprar antes que o preço se iguale.
Além da agricultura, a região se beneficia de um polo de produção de eucalipto para abastecer três grandes indústrias de celulose. Isso cria um "tripé" de produção: pecuária, agricultura e floresta, permitindo o uso de toda a propriedade em seu melhor potencial.
Quais são as fazendas alvos
O portfólio já está mapeado: quatro propriedades, somando 3.962 hectares, com preço médio de US$ 5.111 por hectare e valor total de US$ 20,2 milhões. A rentabilidade anual média de arrendamento é de 3,44%. Os ativos estão em due diligence técnica e jurídica e foram escolhidos dentro de critérios específicos: solo de aptidão agrícola, tamanho entre 500 e 1.500 hectares, renda recorrente acima de 3% ao ano em dólar e localização nas regiões Centro-Oeste e Noroeste do Uruguai.
As projeções do fundo apontam uma TIR estimada de 6% ao ano no cenário moderado, 9% no cenário base e 15% no otimista, com patrimônio líquido final de US$ 37,98 milhões, US$ 48,2 milhões e US$ 83 milhões, respectivamente. Os números não representam promessa de rentabilidade futura, segundo o próprio prospecto.
O que sustenta a valorização
A tese de valorização se apoia em três pilares. O primeiro é o ciclo de commodities: com a soja e o milho em recuperação de preços, os sócios acreditam que a retomada acelera o valor da terra. O segundo é a expansão da agricultura pelo país, que ainda tem grande área disponível para conversão. O terceiro é a proteção contra a inflação: diferente de títulos de renda fixa, a terra não tem depreciação e se valoriza automaticamente em cenários inflacionários.
Um relatório do Itaú BBA sobre o agro uruguaio reforça a leitura: o ROE do setor é de cerca de 10%, composto por 3% do resultado produtivo e 7% do aumento no valor da terra. A atividade é 100% dolarizada, com créditos em dólar, e as exportações são lideradas pelo setor agropecuário: carne (20%), celulose (20%) e soja (10%).
Os dados oficiais do DIEA (órgão de estatísticas agropecuárias do Uruguai) mostram que o preço médio da terra ficou em US$ 4.178 por hectare em 2025, um avanço de 5,1% sobre 2024 e o maior valor da série histórica iniciada em 2000. No primeiro semestre de 2025, foram celebrados 1.251 contratos de arrendamento, com 385 mil hectares e preço médio de US$ 130 por hectare ao ano, alta de 5% sobre o mesmo período de 2024.
Segurança jurídica e tributária
Um dos diferenciais apontados é a segurança jurídica fundiária. No Uruguai, as propriedades rurais têm título federal único, sem sobreposição de registros, sem exigência de reserva legal ou APP, e sem risco de reforma agrária ou invasões. O convênio fiscal Brasil-Uruguai elimina a dupla tributação, o que eleva o retorno líquido do investidor brasileiro.
Há ainda um benefício patrimonial importante: o Uruguai não cobra imposto de transmissão causa mortis (equivalente ao ITCMD brasileiro). Isso significa que, se o investidor falecer, a propriedade passa aos herdeiros sem custo de transmissão, o que atrai quem busca proteção patrimonial e planejamento sucessório.
Os sócios veem no Uruguai um contraponto direto ao movimento em direção ao Paraguai e à Bolívia, onde, segundo eles, ainda existem riscos de documentação e conflitos fundiários. Quando o mercado perceber o potencial uruguaio, pode se formar uma corrida por terras mas mais silenciosa, como convém a quem prefere a "Suíça da América do Sul".
